Bairros planejados: “primeiro entender, depois definir”, diz CEO do Sirena Gramado

A composição de um bairro planejado deve partir da compreensão do território e de sua demanda real. Para Jaime Sirena, CEO do Sirena Gramado, a definição dos espaços destinados a moradia, comércio, serviços e trabalho exige pesquisas específicas para cada atividade, considerando o perfil de quem vai ocupar, visitar e trabalhar no local.

“No Sirena Gramado partimos do lugar, um destino turístico consolidado, e de uma âncora já em construção, o Club Med. Os estudos de mercado que estamos conduzindo agora vão dizer como o restante do mix se distribui. A ordem importa: primeiro entender, depois definir”, afirmou o executivo durante sua participação no COMPLAN 2026, promovido pela Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil (ADIT Brasil), em Balneário Camboriú (SC). Ao discutir os critérios para combinar diferentes usos em um mesmo empreendimento, Sirena questionou a adoção de proporções reproduzidas de outros projetos. Segundo ele, cada atividade tem uma dinâmica própria, que precisa ser investigada antes das decisões sobre a composição do bairro. “O erro comum é medir tudo com a mesma régua. Estamos olhando cada uso separadamente. É necessário avaliar quem compra, quem circula, quem trabalha. É esse estudo que vai definir a composição do bairro”, disse.

Esse processo orienta o desenvolvimento do Sirena Gramado, complexo de 205 hectares localizado entre Gramado e o Parque do Caracol, na Serra Gaúcha. Com investimento inicial superior a R$ 1 bilhão e masterplan desenvolvido pelo Escritório Jaime Lerner, o empreendimento tem implantação planejada em três fases. Sua principal âncora hoteleira, o Club Med Gramado, está em construção e será o primeiro resort da categoria Exclusive Collection da marca na América do Sul. Na avaliação do executivo, a densidade precisa ser analisada em conjunto com a distribuição das atividades. A concentração de pessoas e construções ajuda a financiar a infraestrutura e a sustentar o funcionamento de comércio e serviços, mas sua localização deve preservar os atributos que valorizam o território. “Densidade é a conta que paga a cidade, mas precisa estar no lugar certo. Num território com mata nativa e paisagem como principal ativo, a distribuição dos usos é tão importante quanto a quantidade”, afirmou.

A acessibilidade também influencia essas decisões. No caso de Gramado, o fluxo turístico amplia o público potencial para comércio e serviços. Dentro do empreendimento, a organização dos acessos deve considerar tanto as atividades que dependem de circulação quanto os espaços que exigem privacidade. Sirena chamou atenção ainda para o risco de antecipar a oferta comercial sem uma demanda capaz de sustentá-la. “Loja vazia é quase sempre loja construída cedo demais, espalhada demais ou sem quem a opere”, observou. No empreendimento, a curadoria do entretenimento ficará sob uma gestão única, conduzida pela DC Set, empresa com atuação em entretenimento e eventos. Para o executivo, o desenvolvimento em fases exige avaliar como as primeiras entregas influenciam o valor e a viabilidade das seguintes. “Cada espaço bem resolvido na primeira fase é valor transferido para as próximas. E segurança jurídica também é rentabilidade”, concluiu.

Sobre o Sirena Gramado

No fim de 2025, o Grupo Sirena lançou o empreendimento Sirena Gramado, um novo complexo turístico de 205 hectares, localizado entre Gramado (RS) e o Parque do Caracol, na Serra Gaúcha. Com investimento inicial de mais de R$ 1 bilhão, e concebido sob o conceito de “Cidade Natureza”, que integra arquitetura, bem-estar, entretenimento e hospitalidade em harmonia com o território, o empreendimento tem gestão e incorporação da Star Ópera, sob a liderança do CEO Jaime Sirena. O projeto conta com o Club Med como parceiro estratégico na hotelaria e hospitalidade, que implantará o primeiro resort da categoria Exclusive Collection na América do Sul, selo máximo de sofisticação da marca. Com masterplan orientado pela relação entre natureza e vida urbana, o Sirena Gramado se posiciona como um dos empreendimentos turísticos mais relevantes da Serra Gaúcha.